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按揭购房增值部分如何分割?

来源:湖南纲维律师事务所  作者:长沙婚姻家庭律师网  时间:2013-08-01

最近经常有不少当事人向我们咨询“按揭房屋增值部分如何分割”的问题,针对此,余婧婚姻家庭律师团队的专业律师根据多年的执业经验进行了总结,希望能对大家有所帮助。

1.实务界计算规则

在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下,需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时,共同还贷部分偿还的问题,曾提出了计算补偿的公式:

共同还贷部分补偿额= 婚后共同还贷额 ×现行市场价值

实际总房款(总房款本金+已还利息额)

2.本文提出的计算规则

本文认为这个公式除了本身不清晰外,其结果并不公平,损害了婚前一个人名义购买房屋一方的利益。按照婚前和婚后两个阶段,房屋的增值部分也可以分为两个部分:(1)婚前房屋增值价值,此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;(2)婚后房屋增值价值,此部分为离婚时房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。

因配偶另一方采用夫妻共有财产还贷,因此其可以主张分割房屋的增值价值,但该增值价值为婚姻关系存续期间的增值价值。本文认为,针对按揭房屋问题,配偶的另一方可以获得赔偿内容包括两部分:共同还贷的一半(基于夫妻财产共有下对共有财产的分割规则),以及对婚姻存续期间房屋增值部分的计算。因共同还贷的事实发生在结婚后,所以也仅能对结婚后的增值部分主张权利。

该部分的计算公式为:

房屋增值部分的分割= 婚后共同还贷额 ×婚后房屋增值部分

实际总房款(总房款本金+已还利息额)

假设一案例,甲于2000年购买房屋一套,合同价是30万元,支付首付10万元,于2005年于小李结婚,当时房屋市值是60万元, 2010年二人准备离婚,婚姻期间共偿还10万银行元贷款本金,共偿还银行利息5万元,离婚时房屋市值120万元。

若根据本文的观点:两人婚后还款额10万元本金与5万元银行利息/房屋总价(合同价30万元+已支付银行利息5万元)×婚后增值(离婚时市价120万元-结婚时市价60万元)此时房屋婚后增值部分为25.7万元。配偶可分得增值价值的一半12.85万元。同时加上共同还贷的一半,也就是10万元本金加上5万元利息的一半,即7.5万元。该配偶另一方针对按揭房屋在离婚时共获得的赔偿为20.35万元。

两种计算规则相比较,后者分配较多,尤其对于婚姻关系存续较长,共同财产还贷较久,且房屋增值价值较大的情况,以个人名义购买房屋一方的利益受到较大损害。该计算规则下,配偶另一方参与了婚前增值部分的分割,而婚前支付的首付款和偿还的贷款,完全属于个人财产,因此婚前增值部分应当完全属于购买房屋的一方

3.间接计算规则

直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数,房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。

具体公式如下:

共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额

当然此公式仅为核心公式,还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。

在计算按揭房屋增值部分时,所有提出的公式都不会实现绝对的精准和公正,但是这两个公式相比较,前者更能公平的对待夫妻双方的财产利益。实务界对于结婚时房屋的市场价值如何确定产生疑问。本文认为,就目前而言,虽然无法获得按揭房屋在结婚时的准确市场价值,但是可以比较同一时期,同一地区房屋的均价来处理;在物业税实施将来,必然会对房屋定期评估,增值部分会更加直接清晰的体现出来。

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